Si tu plan para lo que resta del 2020 y el próximo año era alquilar, tené en cuenta que en junio se aprobó la nueva Ley de alquiler en la provincia de Buenos Aires, una normativa que cambia varios puntos importantes del esquema tradicional para la actividad inmobiliaria y particulares. Entre ellas suma el seguro de caución, una herramienta como forma de garantía que hasta entonces poco se conocía y ahora se encuentra reglamentada.
Si de algo se viene trabajando hace tiempo, es en esta Ley de Alquiler, que tras varias modificaciones encontró rumbo, tras la promulgación del Decreto 580/2020 que formaliza dicha norma en la Ley 27.551. Una normativa que introduce cambios al sistema que se venía trabajando hasta entonces, ampliando las formas de garantías para inquilinos, formalizando la actividad ante la Afip y reajustando valores y gastos entre ambas partes.
Veamos punto por punto.
Puntos más importantes de la Ley de Alquiler
1.Se eleva a 3 años el plazo de alquileres. Dado que antes eran 2 años
2.Actualización anual en base a una tasa de referencia entre el índice de inflación (IPC) y el de evolución salarial (RIPTE) en partes iguales. Es decir ya no hay más actualizaciones semestrales o trimestrales. Ahora son tres aumentos en total, uno por año de contrato.
3. Los contratos deben ser declarados frente a la AFIP, es decir los locadores deberán facturar el alquiler a sus inquilinos. Al estar registrado se evitan los depósitos con dinero en efectivo, y se permiten las transacciones bancarias con inmobiliarias y particulares.
4.El primer mes de depósito no puede superar el primer mes de alquiler. Esto significa que ese monto inicial se devuelve actualizado al útlimo mes de contrato. Es decir, cuando finaliza el contrato el locador debe devolver el depósito que el inquilino había realizado al comienzo, equivalente al primer mes del contrato, y actualizado al valor del último mes de contrato.
5.La renovación y resición se avisan 3 meses antes.
6.Los arreglos están a cargo del propietario. En caso de que el inquilino notifique y no reciba respuesta en 24 horas puede hacerlos por su cuenta y descontarlo del alquiler.
7.Las expensas y gastos extraordinarios están a cargo del propietario.
8. La finalización del contrato de viviendas, después de los 6 meses, no tiene costos si se avisa 3 meses antes.
9. El propietario debe proponer al menos dos tipos de garantías:
a)Título propiedad del inmueble
b)aval bancario
c)seguro de caución,
d)fianza o fiador solidario o garantía de locador (recibo de sueldo o certificación de ingresos).
El propietario debe proponer opciones al inquilino para garantizar el alquiler; antes se aceptaba la garantía sólo de un familiar directo, ahora este punto se amplia. El aval bancario se trata de un servicio que prestan los bancos, y el seguro de caución es una cobertura gestionable con cualquier compañía aseguradora.
10. Se crea el programa nacional de alquiler social para facilitar el acceso a la vivienda. Con el objetivo de que el estado garantice el acceso a los sectores más vulnerables.
Seguro de caución
Como vimos en el punto 9 el seguro de caución de alquiler se suma como una de las opciones garantes que debe proponer y aceptar el locador del inmueble. Un aspecto importante en este sentido, diferente al sistema anterior, es que el locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual del alquiler, a no ser que se trate de la -Garantía personal del locatario-, donde ahí no podrá solicitar una garantía que supere el equivalente a 10 veces el valor mensual de la Locación.
Esto permite reducir el costo del esquema que se tenía hasta entonces, donde el inquilino debía avalar la totalidad del contrato. Al limitarse la cantidad de meses a 5, la caución de alquiler es más accesible al momento de solicitarla ante un aseguradora independientemente de la compañía aseguradora con la que se elija asegurarse.
Para esto la ley genera condiciones contractuales específicas para un Seguro de Caución que preveen sublímites para los distintos riesgos considerados y la vigencia anual con renovación automática hasta la finalización de las obligaciones del tomador. De allí que la Resolución aprobada por la SSN (Superintendencia de Seguros de la Nación) consta de un apartado donde se regulan las condiciones contractuales que contemplan estas nuevas disposiciones.
¿Cuáles son los alcances de la responsabilidad de la aseguradora?
Los sublímites (entendidos como la responsabilidad que alcanza la aseguradora ante el riesgo), quedan definidos para:
- a) Los cánones impagos por el periodo de vigencia establecido en el contrato de locación indicado en las Condiciones Particulares hasta la restitución del inmueble y las multas pactadas en el mismo, con la limitación en ellas especificadas. Solo se reconocerá como monto del alquiler, el pactado originalmente en términos nominales, quedando excluido cualquier reajuste o indexación que se hubiese convenido.
- b) La sustitución del depósito de garantía exigido por el Asegurado al Tomador, según lo establecido en el contrato de locación indicado en las Condiciones Particulares.
- c) El pago del canon de las Expensas Comunes Ordinarias en las fechas establecidas por el Reglamento de Copropiedad, siempre que estuvieran a cargo del Tomador hasta la restitución del inmueble.
- d) El pago de los Servicios de energía eléctrica, gas, agua corriente y telecomunicaciones siempre que estuvieran a cargo del Tomador, hasta la restitución del inmueble.
- e) Ocupación indebida del inmueble con posterioridad al vencimiento del periodo de vigencia establecido en el Contrato de Alquiler y hasta la efectiva desocupación del mismo, con las limitaciones establecidas en Condiciones Particulares de la Póliza.
En convivencia con los otros tipos de Garantías, se dispone también que el asegurado está obligado a solicitar la previa conformidad de la Aseguradora para la celebración de otros seguros que cubran el mismo riesgo e interés, bajo pena de caducidad. Esto significa que en caso de aceptación por parte de la aseguradora, ésta participará a prorrata del riesgo asumido en concurrencia con los otros garantes, hasta alcanzar el importe total de la garantía que se exija.
Después de todo este recorrido técnico, pero no menos importante te recomendamos plantear tus dudas con profesionales especialistas del ramo caución. Si estás planificando alquilar en los próximos meses, tené en cuenta el detalle, el funcionamiento y estos puntos claves que cambiaron durante el 2020 y te proponen nuevas formas para garantizar tu alquiler.
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Fuente: 100%Seguros.
